Kreditrichtlinie Wohnimmobilien

Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Baufinanzierung in Deutschland

1. Einleitung

Im Juni 2010 ist das durch die EU-Verbraucherkreditrichtlinie modifizierte Verbraucherkreditrecht in Deutschland in Kraft getreten, das im Juni 2014 durch die Vorgaben der Verbraucherkreditrichtlinie (VKR) und im März 2016 durch die Vorgaben der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie spezifiziert und angepasst wurde. Das Gesetz umfasst maßgebliche Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Gewährung von Darlehen an Verbraucher. Es hat umfassende Auswirkungen auf den Kreditvergabeprozess der Banken. Von der Darlehensvergabe beginnend über die Werbung für Verbraucherdarlehen und die vorvertragliche Information und Beratung von Kreditnehmern, bis hin zur Kreditentscheidung und der Verwaltung von Bestandsdarlehen. Sowohl der Prozess der Kreditvergabe als auch die Gestaltung entsprechender Vertragsdokumentationen sind durch das Gesetz betroffen und unterliegen seitdem neuen, strengeren Regulierungsanforderungen. Die Umsetzung der neuen gesetzlichen Vorgaben ist für die Kreditinstitute mit erheblichem Aufwand verbunden und bedarf erheblicher prozess- und ablauforganisatorischer Anpassungen. Nachfolgend werden zuerst wesentliche Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) erläutert. Danach wird analysiert, welche Auswirkungen die Regelungen für Banken und Bankkunden haben. Anschließend wird vergleichend die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in anderen EU-Ländern und der Schweiz analysiert. Anschließend werden die Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie einer kritischen Würdigung unterzogen.

2. Inhalte der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gelten seit 21. März 2016. Ziel der EU-Regulierung ist ein stärkerer Schutz von Verbrauchern und die Sicherung verlässlicher Kreditvergabestandards für die Verbraucher. Der Gesetzgeber hat zu diesem Zweck neben obligatorischen europäischen Vorgaben auch eigene nationale Reformvorhaben im Rahmen der Umsetzung verwirklicht. Die Nichtbeachtung der neuen Rahmenbedingungen wird mitunter erheblich sanktioniert, sodass bei der Umsetzung in den Kreditinstituten große Sorgfalt erforderlich war. Die wesentlichen Veränderungen sind in Abbildung 1 dargestellt.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie unterscheidet zwei Arten von Verbraucherdarlehen. Es wird stringent zwischen Allgemein-Verbraucherdarlehen (AVD) und Immobiliar-Verbraucherdarlehen (IVD) differenziert. Zwar galten auch bisher bestimmte Sonderregeln für Immobiliardarlehen. Die für die jeweilige Darlehensart geltenden Vorschriften divergieren nun aber sowohl im aufsichtsrechtlichen als auch im zivilrechtlichen Kontext mitunter erheblich. Hier ist die Ausweitung des Begriffs der Immobiliardarlehen von besonderer Bedeutung. Waren solche Darlehen bislang zwingend durch ihre grundpfandrechtliche Besicherung geprägt, zählen hierzu künftig zusätzlich auch nicht auf diese Weise besicherte Kredite, soweit sie dem Erwerb oder dem Erhalt von Grundeigentum oder grundstücksgleichen Rechten dienen. Der Verwendungszweck der Darlehensmittel wird somit als Abgrenzungsmerkmal zusätzlich herangezogen. Bei „Allgemeindarlehen“ handelt es sich, von wenigen Ausnahmen abgesehen, um alle an Verbraucher ausgereichten Kredite, die keine Immobiliardarlehen sind. Die strikte Trennung wird mit der regelmäßig längeren Bindung der Parteien bei grundpfandrechtlich besicherten Krediten begründet. Diese Langfristigkeit und die daraus resultierende Schutzbedürftigkeit, machen schärfere vertragliche Vorschriften notwendig.

Neben einer spezifischeren Abgrenzung der Begrifflichkeiten „Allgemein-Verbraucherdarlehen“ und „Immobiliar-Verbraucherdarlehen“ wurden strengere Mindestangaben für die Werbung eingeführt. Solche Vorgaben gelten für Allgemein-Verbraucherdarlehen als auch für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Alle Werbemittel und sonstige Marketinginstrumente müssen redlich und eindeutig sein und dürfen nicht in die Irre führen. Zusätzlich muss der effektive Jahreszins deutlich hervorgehoben werden. Der Vertrag muss, vor allem bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, weitere Details zu späteren Vertragsbestandteilen beinhalten. Auch wurden die Vorgaben für die vorvertragliche Information (VVI) des Kreditnehmers überarbeitet. Das Kreditinstitut muss dem Kreditnehmer vorab mitteilen, welche Unterlagen für die Kreditwürdigkeitsprüfung benötigt werden und dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung obligatorisch ist. Diese Information ist dem Kunden unverzüglich zu übermitteln. Das „ESIS-Merkblatt“ ist obligatorisch zu verwenden.

In der Wohnimmobilienkreditrichtlinie werden spezifische Vorgaben für die Prüfung der Kreditwürdigkeit zukünftiger Darlehensnehmer definiert. Diese werden sowohl zivil- als auch aufsichtsrechtlich verankert. Hierdurch existieren weitestgehend einheitliche Vorgaben in Bezug auf Umfang und Kontrolle der der Kreditwürdigkeitsprüfung zugrunde liegenden Informationen, die bei der Prüfung anzuwendenden Maßstäbe sowie der erforderlichen Dokumentationspflichten.

Bei Immobiliardarlehen ist insgesamt, insbesondere aber für die einzuholenden Informationen, ein intensiveres Prüfungsverfahren vorgeschrieben. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht darauf beschränken, dass der Wert der Immobilie voraussichtlich zunimmt oder dass der Wert den Darlehens-betrag übersteigt. Stattdessen rückt selbst dann die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer in den Fokus der Kreditvergabe. Zudem werden auch Vorgaben für das Verfahren zur Bewertung von Immobilien, die als Kreditsicherheiten dienen, gemacht. Hierbei sind zuverlässige Standards anzuwenden und die Kompetenz der Gutachter ist sicherzustellen, um eine objektive Bewertung zu gewährleisten. Ein positives Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung ist Voraussetzung für die Vergabe des jeweiligen Darlehens. Für Allgemeindarlehen ist es ausreichend, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen, dass der Darlehensnehmer das Darlehen vertragsgemäß bedienen wird. Bei der Vergabe von Immobiliardarlehen muss dies wortgemäß „wahrscheinlich“ sein. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Kreditvergabe ausdrücklich verboten.

Ferner werden in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie detaillierte Vorgaben für Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gemacht. So muss bereits vorvertraglich über etwaige Entgelte sowie die der Beratung zugrunde liegende Auswahlvielfalt an Produkten informiert werden. Anschließend müssen die persönlichen Verhältnisse und die finanzielle Situation aufgenommen sowie die Ziele und Wünsche des potentiellen Kreditnehmers geprüft werden. Die Bank muss sich auf diese Art und Weise einen Überblick über den Kreditnehmer verschaffen. Risiken während der Laufzeit des Darlehens sind realistisch darzustellen und über geeignete Empfehlungen zu erteilen. Das Vergütungssystem der Institute muss ein Handeln im besten Interesse des Verbrauchers ermöglichen und darf nicht mit Absatzzielen verknüpft werden. So soll eine objektive und unabhängige Kundenberatung sichergestellt werden. Deswegen werden auch Kopplungsgeschäfte stärker reglementiert. So sind diese (z. B. der Erwerb weiterer Finanzprodukte) nur dann zulässig, wenn diese in unmittelbarem Zusammenhang mit der Durchführung und Abwicklung des Darlehensvertrages stehen. Andernfalls ist das Kopplungsgeschäft nichtig. Dies wird gerade im Zusammenhang mit Drittsicherheiten relevant, wenn Finanzprodukte erworben werden, um diese anschließend als Kreditsicherheit zur Verfügung zu stellen.

Bei Fremdwährungsdarlehen wurde ein jederzeitiges Umwandlungsrecht der Verbraucher bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eingeführt. So dürfen Kreditnehmer wandeln, sofern sich der Wechselkurs zwischen Landeswährung und der Darlehenswährung im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um mehr als 20 Prozent zu Lasten des Darlehensnehmers verschlechtert hat. Die Bank hat den Darlehensgeber auf diesen Umstand und das Wandlungsrecht proaktiv hinzuweisen.

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen wird dem Darlehensnehmer zusätzlich ein jederzeitiges Kündigungsrecht zugestanden. Dieses Kündigungsrecht ist an ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers gebunden. Die dreimonatige Kündigungsfrist entfällt. Des Weiteren muss der Darlehensnehmer ein Vorfälligkeitsentgelt an die Bank entrichten. Diesbezüglich hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie keine Veränderung zur Folge.

Bei einer dauerhaften oder erheblichen Inanspruchnahme von Überziehungsmöglichkeiten oder geduldeten Überziehungen muss die Bank zukünftig beratend tätig werden. Der Bank obliegt in diesen Fällen eine Beratungspflicht. Im persönlichen Gespräch sind dem Kunden kostengünstigere, alternative Finanzierungsmöglichkeiten anzubieten. Die Beratung ist durch die Bank zu dokumentieren. Die Banken und Sparkassen sind daher angehalten, ihren Kundenbestand regelmäßig zu überwachen.

3. Auswirkungen auf die Kreditvergabe

Aufgrund der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, ergeben sich umfassende Auswirkungen für die deutschen Banken. Diese sind angehalten, ihre Organisation zu verändern. Die Kreditvergabeprozesse sind an die neuen Anforderungen anzugleichen, um zukünftig gesetzeskonform zu agieren. Dies ist mit erheblichem organisatorischem Aufwand für die jeweiligen Institute verbunden.

Banken müssen zukünftig treffsicher zwischen Allgemein-Verbraucherdarlehen und Immobiliar-Verbraucherdarlehen differenzieren. Die Unterscheidung ist erforderlich, um den divergierenden Regelungen für beide Vertragsarten gerecht zu werden und die jeweils zutreffenden Informationen vollständig und rechtzeitig den Verbrauchern zur Verfügung stellen zu können.

Auch die Bonitätsprüfung ist strikter durchzuführen. Die mit der Kreditwürdigkeitsprüfung beauftragten Mitarbeiter müssen über die erforderlichen Kenntnisse und Fertigkeiten verfügen und ihr Wissen auf dem aktuellsten Stand halten. Die Bank hat hierfür Sorge zu tragen. Darüber hinaus müssen aussagekräftige Unterlagen vom Kunden eingeholt werden, die Rückschlüsse auf die Bonität des Kunden ermöglichen. Die Kapitaldienstfähigkeit ist penibel zu prüfen. Eine Kreditvergabe auf Grundlage von Kreditsicherheiten ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Aufgrund des Verbotes von Kopplungsgeschäften, die nicht in direktem Zusammenhang mit der Kreditvergabe stehen, sind die bankinternen Vertriebsstrukturen zu prüfen. Der Produktverkauf darf nicht mit Absatzzielen kombiniert werden, sondern muss im Interesse des Kunden erfolgen. Die Vertriebsstrukturen sind daher entsprechend zu modifizieren.

Bei Verstößen drohen neben aufsichtsrechtlichen auch zivilrechtliche Konsequenzen. So könnte eine Reduzierung des Zinses auf das Refinanzierungsniveau der Bank drohen, Ansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Bedienung von Darlehen könnten ausgeschlossen werden und ein jederzeitiges, entschädigungsloses Kündigungsrecht des Darlehensnehmers könnte resultieren. Eine sorgsame Umsetzung ist daher geboten.

Die vorgenannten Veränderungen haben zur Folge, dass sich der Kreditvergabeprozess zukünftig deutlich aufwändiger gestalten wird. Die damit einhergehenden Sach- und Personalkosten werden steigen. Die Kreditinstitute werden die gestiegenen Betriebskosten auf die Kunden überwälzen.

Gleichzeitig steigen für die Institute die operationellen Risiken. Die Gefahr, einen Beratungsfehler zu begehen oder gegen Vorschriften zu verstoßen, wird naturgemäß mit zunehmender Regulierung immer größer. Zur Deckung solcher Risiken müssen die Banken und Sparkassen Eigenkapital vorhalten. Die daraus resultierenden, erhöhten Eigenkapitalkosten werden ebenfalls dem Kunden in Rechnung gestellt.

All dies wird dazu führen, dass Kredite aufgrund der Zwänge des Gesetzgebers teurer werden. Die entstehenden Mehrkosten stellen den – politisch offenbar gewollten – Preis eines höheren Verbraucherschutzes dar.

Zudem ist zu vermuten, dass die schärfere Kreditwürdigkeitsprüfung auch zu einer höheren Ablehnungsquote führen wird. Denn schon kleinste Negativmerkmale werden mit den neuen Vorschriften womöglich eher erkannt und müssen dann schon von Gesetz wegen zur Ablehnung führen; sonst haftet das Kreditinstitut für fahrlässige Kredite selbst.

Aber nicht nur für die Kreditinstitute ergeben sich Veränderungen. Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie hat auch weitreichende Auswirkungen für deren Kunden. So müssen diese ihre finanzielle Situation umfassend offenlegen, unabhängig von der Höhe des beantragten Kredites. Zukünftige Ereignisse wie ein verringertes Einkommen für den Fall, dass die Kreditlaufzeit in den Ruhestand hineinreicht, ein Anstieg des Sollzinssatzes oder eine negative Entwicklung des Wechselkurses bei Fremdwährungsdarlehen sind durch die Bank ausreichend zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass die aufgenommenen Darlehen regelmäßig bis zum Renteneintritt zurückgezahlt werden müssen, da in einer Vielzahl der Fälle eine einwandfreie Kapitaldienstfähigkeit mit Renteneintritt nicht mehr gewährleistet ist. Im Zweifel müssen Unterlagen wie Rentenbescheide in die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit integriert werden. Nur wenn die Kapitaldienstfähigkeit auch bei Renteneintritt gewährleistet ist, darf der Kredit gewährt werden. Zusätzlich wird eine Veränderung des Zinssatzes nach Ablauf der Zinsfestschreibung berücksichtigt. Können Darlehensnehmer ihren Kredit bei einem Anstieg des Zinssatzes nicht mehr ordnungsgemäß bedienen, so ist der Kreditantrag abzulehnen.

Auch Produkte wie Rückwärtshypotheken (Immobilienrente, Reverse Mortgage usw.) können nicht weiter vergeben werden. Diese werden auf Grundlage des Wertes des Objektes (z. B. lastenfreies Objekt wurde mit 50 TEUR beliehen, um die Rente aufzubessern) vergeben und sind durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausgeschlossen. Gerade Bezieher geringer Renten können somit die Rente nicht mehr durch die Beleihung ihrer Wohnimmobilien aufbessern.

4. Regulatorische Anforderungen an die Kreditvergabe im europäischen Ausland

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie stellt europäisches Recht dar und ist daher auch in anderen europäischen Ländern umgesetzt worden. In Österreich wurde die Richtlinie weniger restriktiv interpretiert. So darf beispielsweise in Österreich der Wert der Immobilie bei der Kreditvergabe berücksichtigt werden, sofern er dem Bau oder der Renovierung einer Immobilie dient. Die entsprechende Passage, die den Ansatz der Immobilie ermöglicht, wurde in Deutschland gestrichen mit der Folge, dass Banken den Wert nicht mehr einkalkulieren dürfen. Eine moderatere Umsetzung der Richtlinie ist grundsätzlich also möglich.

Allerdings finden sich anderswo auch striktere Anforderungen zur Kreditvergabe. So müssen in der Schweiz mindestens 10% des Kaufpreises durch Eigenmittel gedeckt werden. Zusätzlich ist eine etwaige Differenz zwischen Kaufpreis und tieferem Beleihungswert vollständig durch Eigenmitteln gedeckt werden. Weiterhin müssen nach 15 Jahren mindestens 2/3 des Beleihungswertes getilgt worden sein. Die Tilgung erfolgt linear, Sondertilgungen, wie sie in Deutschland mitunter üblich sind, sind nicht vorgesehen. Im Rahmen der Beurteilung der Tragbarkeit sind Zweiteinkommen grundsätzlich nur anrechenbar, wenn gesamtschuldnerische Haftung besteht. Bei der Bewertung des Grundpfandrechtes gilt das Niederstwertprinzip. Das bedeutet, dass bei Anwendungen verschiedener Bewertungsverfahren stets der niedrigste Wert anzusetzen ist. Bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen hat eine erneute Prüfung zu erfolgen, bei Bedarf sind entsprechende Maßnahmen abzuleiten. Die Bank muss festlegen, in welchen Abständen oder bei welchen Konstellationen die Bonität, Tragbarkeit und Beleihung jeweils neu zu beurteilen ist. Die Definition der Periodizität der Neubeurteilung respektive der Konstellationen für die Neubeurteilung müssen aufgrund objektbezogener und risikorelevanter Kriterien erfolgen. Die Anforderungen sind in der Schweiz somit deutlich restriktiver als in Deutschland.

5. Kritik an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie werden mehrheitlich abgelehnt. So werden im Wesentlichen Engpässe bei der Kreditvergabe erwartet. Ursächlich hierfür ist insbesondere die strengere Kreditwürdigkeitsprüfung, bei der die Kapitaldienstfähigkeit und somit die liquiden Mittel stärker denn je betrachtet werden. Der Wert sowie die Wertentwicklung der Immobilie werden nebensächlich. Insbesondere Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben eine sinkende Darlehensvergabe beklagt; die Großbanken konnten diese Entwicklung – noch – nicht bestätigen. Inwiefern also der befürchtete Kreditengpass tatsächlich eintritt, bleibt abzuwarten.

Weiterhin erscheint die „Diskriminierung“ älterer Menschen und Menschen mit geringer Rente gerade vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung problematisch. So werden in Zukunft immer mehr Menschen ihre Immobilien beleihen müssen, um deren Rente aufbessern zu können. Wird in Kreditinstituten ausschließlich auf die Kapitaldienstfähigkeit abgestellt, so werden solche Personen von der Kreditvergabe ausgeschlossen. Auch bei älteren Menschen könnten Kreditanträge häufiger abgelehnt werden, weil diese den Kredit nicht bis zum Tode zurückbezahlen können.

Allerdings ist eine differenziertere Sicht erforderlich. So ist es durchaus vorteilhaft, dass Kreditnehmer vor zweifelhaften Kreditentscheidungen und somit vor Überschuldung geschützt werden. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie als Altersvorsorge (z. B. mietfreies wohnen) dienen soll. Im Rahmen dessen ist bei der Finanzierung darauf zu achten, dass die Schuld bis zum Eintritt ins Rentenalter auch wirklich getilgt werden kann.

Auch die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt scheint die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu rechtfertigen. Zwar besteht derzeit noch Uneinigkeit, ob in Deutschland eine Immobilienblase vorliegt oder nicht. Allerdings werden mangels Anlagealternative Objekte mitunter zu fragwürdigen Preisen transferiert. So ist es nicht verwunderlich, dass die Bundesregierung derzeit den Einsatz neuer Instrumente prüft, um Immobilienblasen zukünftig zu verhindern. Es erscheint daher durchaus plausibel, dem Wert der Immobilie einen geringeren Wert beizumessen und die Kapitaldienstfähigkeit zu fokussieren, zumal der Marktwert der Immobilie Marktpreisschwankungen unterworfen ist.

Darüber hinaus haben Banken und Sparkassen stets proklamiert, verantwortungsvoll bei der Kreditvergabe gehandelt zu haben. Die Auswirkungen sollten dann eigentlich keine großen Veränderungen zur Folge haben. Falls doch, müsste zugegeben werden, dass die erweiterte Regulatorik den damit angestrebten Sinn und Zweck erfüllt.

6. Fazit

Die neuen gesetzlichen Anforderungen bringen für die Kreditinstitute in Deutschland einen erheblichen Mehraufwand. Die Kreditvergabeprozesse müssen an die neuen regulatorischen Anforderungen angepasst werden. Die Differenzierung in Allgemeine-Verbraucherdarlehen und Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist essentiell. Ob die Wohnimmobilienkreditrichtlinie tatsächlich Einfluss auf die Kreditvergabe der Banken haben wird, bleibt abzuwarten. Der Vergleich mit dem europäischen Ausland zeigt, dass sowohl restriktivere als auch laschere Regeln zur Kreditvergabe existieren. Erst die Zukunft wird zeigen, ob die Wohnimmobilienkreditrichtlinie tat-sächlich zu einem höheren Verbraucherschutz führt und damit die zu erwartenden höheren Kosten, die letztlich stets zu Lasten des Verbrauchers, also des Kreditnehmer gehen, rechtfertigt.

Beitrag aus:
„Input – Zeitschrift für die Praxis“ Verwaltung – Wirtschaft – Immobilienwirtschaft, Winter 2016/2017,
Herausgeber: Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg GmbH

Autoren:
Prof. Dr. Michael Lister und Stephan Findeisen
Stephan Findeisen ist Doktorand der Universität Freiburg

Prof. Dr. Michael Lister

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